海岱财评丨一线城市开启“认房不认贷”,楼市“金九银十”或可期

8月29日,广州市人民政府办公厅发布通知明确:居民家庭申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着广州房地产市场正式加入“认房不认贷”的队伍,也是全国首个官宣“认房不认贷”的一线城市。


(资料图片)

“认房不认贷”,是指购房人贷款时,认定首套住房的标准只看购房者名下的住房套数,有过购房记录,但是名下无房的,也能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率,购房者的资金压力将减小。

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准,其中“认房又认贷”最为严格,指的是即便第一套住房贷款已还清,但因有贷款记录,再置换时仍被认定为购买第二套住房,从而执行更高比例首付及房贷利率。目前,部分城市尤其一线城市对住房套数的认定仍执行“认房又认贷”,也是此前从严调控房地产市场的“产物”。

房地产作为国民经济的支柱产业,与经济和民生高度关联,任何变动都牵动人心。8月以来,有关房地产市场的利好消息不断。尤其8月25日,市场期待已久的“认房不认贷”政策正式发文,明确将首套房贷款认定“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱供各城市选用,而在同一天,多项税收优惠政策也进一步明确。

今年8月以来,以郑州、南京为代表的大城市相继推出“认房不认贷”、暂停限售、降低首付、重启“房票”、鼓励降低存量房贷利率等重磅政策,无疑给房地产市场注入了新的活力,进一步降低了刚需和改善型购房需求者的购房门槛。

再看山东,省会济南早在去年就开始执行“认房不认贷”。2022年5月23日推出的楼市新举措中,对限购区域调整此前住房套数“认房又认贷”的认定标准为“认房不认贷”,本市无房买房视同首套房,并将限购区域二套房首付由原先的60%降至40%。去年9月,济南进一步调整楼市政策,仅在二环以内的历下区、市中区继续执行限购政策。目前,济南多数新房项目在非限购区域,执行首套房商贷首付最低至20%,二套房商贷首付最低至30%的政策。

对于房屋总价较高的一线城市来说,“认贷”和“不认贷”有着更为显著的差别。按照目前一些大城市的购房政策,二套房首付比例超过70%,若实行“认房不认贷”,名下无房,但是有过贷款记录的购房者首付比例将减半至35%。以一套总价500万元的房子计算,其首付比例可以从350万减少为175万,减负非常明显。

再从贷款利率角度看,据贝壳研究院监测显示,2023年7月份,百城首套主流房贷利率平均为3.90%,二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例,100万元贷款25年,在“认房不用认贷”情形下,产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

需要注意的是,“认房不认贷”的政策,是作为房地产调控的政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用,并非刚性约束。广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”,可以说是自2017年以来,一线城市政策放松力度最大的政策,也充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化,是对购房政策做出宽松调整的动作导向。

业内人士认为,鉴于一线城市目前对于“认房不认贷”的呼声很高,随着广州率先官宣,预计还会有部分一线城市在9月跟进出台“认房不认贷”政策,而未实行“认房不认贷”的二线城市跟进可能性则更大。一方面,能精准的满足改善型住房需求者卖旧买新、卖小买大、卖远买近等置换购房刚性需求,使更多购房者享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。另一方面,置换出的原房产也将能充实楼市存量供应,满足首套房刚需。若各地加快政策执行速度,将有利于带动需求入市,核心城市楼市“金九银十”行情或更加可期。

记者:方垒 冯彦文

策划:齐淮东

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